Bienvenido, si estas aquí es porque eres un profesional del alquiler vacacional o tienes un piso y estas pensando en arrancar. Seguramente vas a mil por hora y ya no sabes ni por donde seguir. No te preocupes, estas en buenas manos.
AlquilerVacacional.org es tu web de referencia donde te damos las claves para que tus apartamentos sean todo un éxito y puedas disfrutar de los beneficios.
Acompáñanos, vamos a tocar todos los puntos fundamentales del negocio del alquiler vacacional. Todos los temas que ayudarán a despejar tus dudas.
Portales de reservas
Hace mucho tiempo que el modo preferido de un cliente para reservar un alquiler vacacional es a través de los portales de reservas de internet. Ya son muy pocos los que hacen reservas por teléfono directamente con el alojamiento.
Los portales de reservas funcionan en tiempo real. Aquello del cliente que pregunta y espera respuesta quedó muy lejos. En el momento que se entra al portal, el cliente ya conoce la cantidad de habitaciones que se encuentran libres en ese momento.
Desde hace años Trivago, Airbnb o Booking son las herramientas que utilizan los viajeros a la hora de reservar alojamiento. El 65% de los clientes reconocen recurrir a Booking, no solo para hacer la reserva sino para conocer también las opiniones de otros clientes.
Por otra parte, en claro ascenso se encuentra la utilización de Airbnb, con una oferta exclusivamente basada en apartamentos y casas privadas. Recordemos que casi el 70% de todas las reservas de alojamientos provienen de los portales de reserva y es algo que va en constante aumento, por lo que se convierte en un factor fundamental en este negocio.
Hay que considerar que estos portales invierten ingentes cantidades de dinero en publicidad y cuentan con cientos de personas trabajando continuamente para ellos.
Tipos de alquiler turístico
Las principales diferencias entre el alquiler turístico y el alquiler de temporada son:
Uso del alojamiento: en el alquiler vacacional, el propietario alquila la vivienda con fines turísticos mientras que en el de temporada suelen haber razones laborales.
Legislación: El alquiler de temporada se ciñe a la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que el alquiler turístico se rige por las normas establecidas por cada Comunidad Autónoma. Mientras que para alquilar por temporada cualquier vivienda es apta, para el alquiler turístico no son válidos todos los tipos de inmuebles.
Duración: Cuando hablamos de alquiler turístico, la estancia no puede exceder los 31 días. Sin embargo, en el alquiler de temporada la duración se extiende desde lo 32 días hasta los 11 meses.
Servicios: Normalmente en los alquileres turísticos el propietario ofrece una serie de servicios complementarios como atención al público o limpieza, servicios que no suelen incluirse en los alquileres de temporada.
Requisitos de la vivienda: Para el alquiler de temporada, la ley no exige que la vivienda esté amueblada ni equipada. En este caso, además, tampoco será obligatorio ofrecer un precio concreto por noche o día pudiendo hacerse por semanas o meses, así como podría no incluir tampoco suministros como agua y electricidad.
Los alquileres turísticos han de cumplir una serie de requisitos:
La cesión temporal del total de una vivienda equipada y amueblada de uso inmediato.
Que esta sea promocionada y comercializada por canales de oferta turística.
Que el propietario obtenga una finalidad lucrativa y sometida a la normativa sectorial turística.
Alquiler con hospedaje: Este es el tipo de alquiler más completo ya que incluye servicios como lavandería, servicios de comidas, recepción o custodio de maletas.
Alquiler sin hospedaje: El tipo más básico de alquiler donde solamente se pone el piso a disposición del cliente, aunque sí tendría derecho al servicio de limpieza de zonas comunes.
Alquiler a una tercera persona: En esta modalidad de alquiler, no es el propietario del inmueble el que alquila directamente el piso, sino que se lo alquila a una tercera persona física o jurídica, la cual lo alquilará a los clientes finales.
Requisitos del propietario
Certificado energético: este informe cuenta con todos los datos que se exigen acerca del consumo energético y las emisiones de CO2 del inmueble. Es totalmente obligatorio estar en posesión del certificado desde el año 2013. Mediante el mismo se consigue una etiqueta energética.
Cédula de habitabilidad: también llamada licencia de primera ocupación es un documento que certifica que el inmueble se encuentra en óptimas condiciones para poder residir en él. No es obligatorio en todas las Comunidades Autónomas.
Documentación de propiedad: es obligatorio estar en posesión de la escritura de la vivienda para poder certificar la titularidad de la misma. El hecho de no disponer de alguno de estos documentos significaría una multa de hasta los 600€
Empresas de gestión integral de alquiler vacacional
Cuando se habla de gestores de alquileres vacacionales se refiere a las compañías que ofrecen servicios desde la gestión de reservas y comunicación con los clientes, hasta asesoramiento con la idea de mejorar la rentabilidad e ingresos.
Los gestores profesionales de alquiler vacacional son muy requeridos en la actualidad. Tras el crecimiento de las plataformas de reservas en internet, los propietarios empezaron a alquilar sus viviendas con fin turístico. Con los años se ha convertido en un sector muy profesionalizado.
Debido a la creciente competencia en el sector turístico, son cada vez más los gestores que trabajan para destacar, ofreciendo una manera sencilla de alquilar los inmuebles.
La gestión integral de apartamentos turísticos incluye por ejemplo la comercialización de la vivienda en diferentes plataformas, asesoramiento, ajuste de precios y características y fotos del apartamento.
Habitualmente se cuenta con un gestor dedicado personalmente a atender las dudas y resolver problemas de mantenimiento, asistencia técnica, contacto con los huéspedes, atendiendo también al servicio de limpieza o de lavandería si lo hubiere.
La gestión del alquiler vacacional puede tomar más tiempo del que el propietario pensaba y es por ello que aparece la figura de las empresas de gestión integral de alquiler vacacional para poder delegar en ella.
Tipos de gestores de alquiler vacacional
Existen diversos tipos de gestores dependiendo de lo que requiera el propietario. Desde empresas enormes que controlan miles de propiedades hasta gestores más pequeños que proporcionan un trato más personal. Vamos a agruparlos en cuatro tipos:
Gestión exprés: este tipo es el menos caro para el dueño de vivienda vacacional y cuenta como poco con la gestión de anuncios, precios y calendarios, así como comunicación con los huéspedes. Los precios se mueven entre el 5% y el 10%. Es una opción muy económica para propietarios que puedan encargarse de limpieza y mantenimiento.
Gestión integral: como explicábamos antes, este tipo de gestión sí cubre limpieza y mantenimiento. También la entrega de llaves, lavandería y gestión de incidencias.
Es sin duda la mejor opción para propietarios sin mucha disponibilidad.
Gestión de check-in: esta es la modalidad más habitual. Aparte de recibir a los clientes también actúan como asesores turísticos, mostrando el inmueble y dando información acerca de la zona o lugares relevantes. La ventaja de este tipo de gestión es que permite al propietario conocer bien a las personas que se alojen en la estancia.
Gestión digital y revenue: se trata de una modalidad muy reciente que se encarga de la gestión de todo aquello que tenga que ver con la presencia digital de las viviendas. Publicación en internet, precios, estrategias… Sin embargo, tiene que ser el propietario el que se ocupe del resto, incluida limpieza, mantenimiento, recepción…
Equipamiento para alquiler vacacional
Antes de empezar a equipar el alquiler vacacional hay que definir algunos objetivos como estilo o presupuesto, y atender a qué tipos de clientes potenciales nos vamos a dirigir.
Por ejemplo, si se dispone de una casa grande, normalmente se dirigirá a un alquiler familiar y de amigos, o si se trata de un apartamento pequeño, el público puede ser más de tipo de negocios o parejas.
Antes de equipar el lugar hay que preparar un presupuesto para en base a él elegir unos u otros diseños o calidades. Siempre hay tener presente que por una residencia vacacional va a pasar mucha gente, con el desgaste de materiales que ello conlleva.
Cocina: elementos básicos serán, horno, nevera y microondas. Cubertería, platos, sartenes, cazuelas, papel de cocina, estropajo, productos de limpieza, manteles, servilletas…
Comedor: equipado con televisión, sofá, mesa de tamaño suficiente para todos los inquilinos. Imprescindible una buena conexión Wifi. También sería buena idea contar con algunos juegos de mesa o servicios como Netflix.
Habitaciones: hay que considerar el espacio que va a ocupar el equipaje de los inquilinos en lo que se refiere a armarios. En cuanto a la cama no olvidar juegos de sábanas, mantas y almohadas.
Baños: calentador de agua, papel higiénico, toallas de mano elementos de higiene como jabón, champú o gel. Por muy poca inversión más se pueden ofrecer detalles como perfumes o cremas.
Fotografías
Las fotografías que se publican en los anuncios de alquiler vacacional son el reflejo de los servicios ofrecidos. Si las fotos no resultan lo suficientemente atractivas, no importa cuan excelentes sean los servicios que ofrece el alquiler.
Los clientes siempre quieren poder acceder al máximo de fotografías posible, aunque algunos portales de reservas limitan la cantidad. Es por ello que debemos seleccionar las más representativas y que aporten más información.
Las fotografías que deben aparecer de modo imprescindible son:
Vista exterior de la vivienda, instalaciones exteriores, cocina, comedor, cuarto de estar, dormitorios, baños y vistas desde las ventanas.
La mejor herramienta para hacer estas fotos sería una cámara de alta definición para evitar que las imágenes queden borrosas. Estas cámaras gozan de una configuración muy simple para hacer fotos en interiores.
Es recomendable contar con un objetivo de gran angular para crear una percepción más amplia del espacio fotografiado. En cuanto al flash, no es un elemento necesario puesto que, trabajando bien la luz natural, la imagen será mucho mejor. Si que convendría contar con un trípode que estabilice algunos planos.
El retoque digital también nos puede servir de ayuda para variar luminosidad, modificar el brillo, reducir las sombras… Todo esto es muy sencillo de hacer y ha de ser una tarea muy ligera para que la fotografía no pierda naturalidad.
En cuanto a la iluminación, hacer las fotos durante el día, abrir bien las cortinas y huir de los planos a contraluz, serían nuestros consejos. Por último, recomendamos una buena puesta en escena con ejemplos como una cocina llena de productos frescos, libros en la mesita de noche o sillas y barbacoa en los exteriores.
Reseñas
Las críticas de los clientes en las páginas de alquiler vacacional son una parte crucial en las estrategias de marketing de los propietarios. La inmensa mayoría de los viajeros se toman mucho tiempo en leer las reseñas de huéspedes anteriores.
Para aprender a gestionar este mundo de las reseñas online os dejamos seis consejos:
Leer bien los comentarios para averiguar cuál es la queja concreta del cliente. Hay que hacer un ejercicio de comprensión desde la calma para intentar después mejorar en esos aspectos más recurrentes, ya sea la limpieza, el servicio o el mobiliario.
Es recomendable conocer a tus clientes por medio de opiniones que otros propietarios han vertido sobre anteriores huéspedes. Algunas plataformas como HomeAway o Airbnb permiten esta función mediante la cual lograrás adelantarte a posibles problemas que puedan surgir.
Lo más difícil es saber cómo responder a las reseñas. Agradecer los comentarios positivos y explicarse correctamente en los negativos, son las claves. Has de saber también que los portales de alquiler vacacional suelen posicionar mejor aquellos alojamientos con más comentarios e interactuaciones.
Asume las críticas negativas y saca provecho de ellas. Hay algunas ocasiones en que las críticas de los clientes no son justas o reales y se deben a algún momento de frustración personal, pero otras te servirán para averiguar y solventar incidentes, siempre contestando con la intención de darle solución a sus quejas.
Solucionar cuanto antes un problema puede hacer que el cliente retire su reseña negativa o incluso que no llegue a ponerla si hemos logrado atajarlo a tiempo. Por eso es muy importante tener por ejemplo comunicación por whatsapp con el inquilino. En algunos casos incluso puedes ofrecer por privado alguna compensación al cliente.
Ten un registro de las reseñas de tu alojamiento vacacional y verás si hay algún patrón común. A veces las opiniones son muy subjetivas, como por ejemplo quejas sobre colores de la decoración, pero otras que se repitan si nos servirán para mejorar.
Creación de anuncios
Un buen anuncio de alquiler vacacional permite que los potenciales clientes no solo se informen de las características del inmueble, sino que también comprueben si esa propiedad es la que satisface sus necesidades y que ellos tenían en la cabeza al fantasear con las vacaciones.
El título es, junto a las fotografías, la parte más importante de un anuncio porque es el primer sitio donde va a dirigir su mirada el potencial cliente. Opta por un título descriptivo y llamativo, que motive la curiosidad.
Usa todo el espacio que te permita la página y define el tipo de hospedaje (apartamento, casa rural…) Añade en el título alguna ventaja que te destaque sobre la competencia (ubicación, servicios, decoración…) teniendo en cuenta cuál es el destinatario potencial (gente joven, familias, parejas…)
Destaca en el cuerpo del anuncio las características que hacen especiales ese alojamiento y que sean un valor añadido sobre el resto de ofertas similares.
Vistas al mar, chalet en la montaña, campos de golf, pista de tenis, barbacoa, piscina…
Un consejo que mucha gente no tiene en cuenta es el de redactar el anuncio en varios idiomas. Hay que recordar que vivimos en un mercado global y que cualquier cliente quiere leer en su propio idioma. Eso sí, no utilices programas de traducción automática porque pueden dar un resultado muy deslavazado.
Precios dinámicos
El precio es quizás el factor más definitivo cuando un potencial cliente está eligiendo alojamiento. Si los precios son muy altos se puede correr el riesgo no satisfacer las expectativas del viajero y se traduzca es malas reseñas. Si son demasiado bajos pueden traducirse en problemas de escaso o nulo beneficio con el tiempo.
Los precios dinámicos consisten en concretar las tarifas diarias atendiendo a factores como la estación del año, la oferta y la demanda o los eventos cercanos que se produzcan en la zona. Los propietarios o gestores han de saber que ofertar todas las jornadas del año al mismo precio hará que no se aproveche óptimamente la propiedad.
Otra de las ventajas es la de proporcionar al cliente un precio en tiempo real, teniendo en cuenta temporadas y festivos y habiendo planeado los precios con antelación. De ese modo los huéspedes potenciales podrán averiguar el precio exacto de su reserva en tiempo real.
Reformas en los alquileres vacacionales
Dependiendo del estado de la vivienda, puede ser de necesidad invertir en una reforma parcial o total. En los casos de casas antiguas hay que considerar la posibilidad de reforma antes de sacarla al mercado. Hay una serie de claves para ayudarte ante esta decisión.
Cocinas abiertas: es importante elegir diseños que proporcionen amplitud. Las cocinas abiertas al salón son muy buscadas por los viajeros. Es un lugar donde las familias pasan mucho tiempo y hay que prestar mucha atención cuando valoramos redecorar o reformar.
Iluminación: el color de las paredes es el factor que va a definir la luminosidad de una estancia. Los colores neutros harán que se refleje la luz exterior, aunque el color blanco nunca falla. En el caso de utilizar luz artificial, las bombillas LED con colores cálidos son la mejor opción.
Renueva el pavimento: no es una reforma económica, pero es una gran inversión de futuro puesto que da un cambio notable y añade valor a la propiedad. Maderas y pavimentos de gres son una solución acertada.
Limpieza
Una vez terminados los procesos de decoración y reformas, hay que pensar en la limpieza. Es fundamental para crear comodidad y confianza en los inquilinos. Recuerda que es uno de los factores que más valoran los usuarios en las reseñas de internet.
Cocina: limpieza y desinfección de mesas y encimeras. Frigorífico limpio. Limpieza de electrodomésticos.
Habitaciones: Lavado de cortinas, sábanas, mantas, ropa de cama. Quitar el polvo de muebles. Aspirar y fregar suelos. Limpiar cristales.
Salón: Barrer y fregar toda la estancia. Quitar el polvo de mesas y televisores. Organización de elementos decorativos.
Baños: Limpieza de bañera, lavabo, inodoro y espejos. Reposición de papel higiénico y artículos de aseo. Aspirado de alfombras y fregado de suelos
Check-in y Check-out
El check-in en las viviendas turísticas no consiste únicamente en abrir la puerta. Es el momento de aportar una buena impresión al inquilino y el primer paso para ofrecer a los huéspedes una buena experiencia.
En el recibimiento se incluyen la entrega de llaves y la presentación de las estancias. Haz que el cliente pruebe la llave y explícale el funcionamiento de los electrodomésticos y la ubicación de los productos.
Prepara con antelación la vivienda para que esté todo en perfectas condiciones para que los inquilinos puedan descansar inmediatamente de su viaje. Ofréceles información de la zona con un mapa y háblales sobre restaurantes o transporte público. También opciones sobre ocio, eventos, teatro…
El momento del check-out no es solamente despedirse de los clientes, coger la llave y devolver la fianza. Recuerda también interesarte sobre si ha sido satisfactoria su estancia y de desear un buen viaje de vuelta.
Examina la estancia y averigua si hay algún desperfecto para poder presupuestar una reparación y recalcular el total de la fianza. Si todo está correcto puedes sugerir a tus clientes que hagan una reseña en la web sobre su experiencia en tu propiedad. Y recuerda empezar a limpiar de nuevo para la recepción de los siguientes inquilinos.
Impuestos sobre el alquiler turístico
Existen diferentes normativas y regulaciones fiscales a las que deben atender los propietarios de alojamientos turísticos. El IAE (Impuesto de las actividades económicas) no es obligatorio declararlo, aunque sí inscribirse en el registro.
El IVA (Impuesto sobre el valor añadido) se deberá pagar y detallar un 10% en las facturas de los huéspedes. Si tienes anunciada tu propiedad en portales de agencias de viajes online deberás pagar un IVA del 21% aunque podrás deducirlo después.
El ITP (impuesto sobre las transmisiones patrimoniales) grava los rendimientos obtenidos por alquiler de alojamiento turístico sin servicios de hospedaje. La cuantía de este depende de la Comunidad Autónoma.
El IRPF (Impuesto sobre la renta de las personas físicas) deberás calcularlo restando los gastos deducibles a los ingresos brutos obtenidos del rendimiento del alquiler vacacional. También deberás tributar por el tiempo en que la vivienda no haya estado alquilada.